أولًا: المقصود بضريبة التصرفات العقارية:
عرفت المادة الأولى من نظام التصرفات العقارية الضريبة بأنها المبلغ المفروض على التصرف العقاري بموجب أحكام النظام، وهو تعريف يرتبط ارتباطًا مباشرًا بمفهوم التصرف العقاري ذاته، والذي حدده النظام بأنه أي تصرف ناقل لملكية العقار، أو ناقل لمنفعته بشكل دائم سواء تم ذلك بطريق مباشر أو غير مباشر أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على خمسين عامًا، وبذلك فإن مفهوم التصرف العقاري لا يقتصر على عمليات البيع التقليدية فحسب، بل يمتد ليشمل كل تصرف يترتب عليه انتقال الملكية أو المنفعة الدائمة للعقار.
ولضبط نطاق تطبيق النظام، حدد المنظم في ذات المادة عددًا من المفاهيم المرتبطة، فـالعقار: أي ممتلكات غير منقولة داخل المملكة، والمتصرف هو من يقوم بالتصرف العقاري سواء لمصلحته أو نيابة عن غيره، في حين أن المتصرف له هو من تنتقل إليه الحقوق المتصلة بالعقار محل التصرف أو بعضها.
مقدار الضريبة:
حددت المادة الثانية من نظام ضريبة التصرفات العقارية نسبة الضريبة بواقع 5% (خمسة بالمائة) من قيمة التصرف العقاري، وقد جاءت هذه النسبة شاملة لجميع التصرفات العقارية دون استثناء من حيث طبيعة العقار أو حالته، فتُفرض الضريبة أيًا كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه وقت التصرف، وسواء كان التصرف شاملًا للعقار كاملًا أم لجزء منه، مفرزًا أم مشاعًا، وسواء كان العقار منجزًا أم قيد الإنجاز أم على الخارطة، وسواء تم توثيق التصرف أم لم يتم.
وهذا الشمول الواسع في نطاق الفرض يعكس حرص المنظم على عدم ترك أي ثغرة قد تُستغل للتحايل على الضريبة، سواء من خلال تجزئة الصفقة، أو التعذر بعدم اكتمال إنجاز العقار، أو عدم توثيق التصرف.
آلية احتساب الضريبة:
تُحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين المتصرف والمتصرف له، بشرط أن تكون هذه القيمة في تاريخ التصرف في حدود القيمة السوقية العادلة للعقار.
مبدأ عدم الازدواج الضريبي:
راعت المادة الثانية مبدأً مهمًّا يتمثل في عدم خضوع التصرف العقاري للضريبة أكثر من مرة واحدة، وذلك متى ما تحققت ثلاثة شروط مجتمعة وهي: وحدة أطراف التصرف، ووحدة العقار، ووحدة القيمة، وهذا المبدأ يحمي أطراف الصفقة من تكرار فرض الضريبة على التصرف الواحد ذاته، بما يحقق العدالة الضريبية ويمنع الازدواج غير المبرر.
ثانيًا: متى تُستحق ضريبة التصرفات العقارية؟
يُعد تحديد توقيت استحقاق ضريبة التصرفات العقارية من الأمور الجوهرية التي ينبغي أن يكون كل طرف في السوق العقاري على دراية تامة بها، وذلك لما لها من أثر مباشر على التخطيط المالي للصفقة وتوقيت الالتزامات المترتبة عليها.
نصت المادة الرابعة على أن الضريبة تُستحق في تاريخ التصرف العقاري، وجعلت هذا التاريخ حُكمًا هو تاريخ توثيق التصرف، أي أن لحظة توثيق الصفقة العقارية هي ذاتها اللحظة التي تنشأ فيها الضريبة، دون الحاجة لانتظار أي إجراء لاحق، أما في الحالات التي لا يتم فيها التوثيق، فقد أحالت ذات المادة تحديد تاريخ الاستحقاق إلى اللائحة، التي تتولى وضع الأحكام المنظمة لذلك.
وترتبط بهذا الاستحقاق مسألة السداد، التي عالجتها المادة الخامسة، فالأصل أن تُسدد الضريبة للهيئة في تاريخ التصرف العقاري نفسه، مع جواز سدادها قبل هذا التاريخ لمن يرغب في ذلك، واستثناءً من هذا الأصل، أجازت المادة سداد الضريبة بعد تاريخ التصرف العقاري، على أن يقتصر ذلك على الحالات التي تحددها اللائحة دون سواها.
وبذلك يتضح أن تاريخ استحقاق الضريبة محدد بتاريخ التوثيق كأصل عام، مع إحالة الحالات غير الموثقة إلى اللائحة، في حين يتمتع سداد الضريبة بمرونة نسبية، إذ يجوز تقديمه على تاريخ الاستحقاق، ولا يجوز تأخيره عنه إلا في الحالات التي تنص عليها اللائحة صراحة.
ثالثًا: من هو الملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية؟
قد نصت المادة السابعة على أن المتصرِف هو المسؤول الأساسي عن الضريبة المستحقة، وعليه القيام بسدادها للهيئة، وذلك وفقًا للإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة، مع مراعاة ما ورد في المادة الخامسة من نظام ضريبة التصرفات العقارية بشأن توقيت السداد، وهذا يعني أن الالتزام المباشر بسداد الضريبة يقع على عاتق الطرف الذي يتم التصرف العقاري لمصلحته، باعتباره المستفيد من الصفقة والمخاطب الأول بأحكام النظام.
وحرصًا على الدقة في تطبيق هذه الأحكام، حددت المادة المقصود بـالمتصرِف بأنه من يتم التصرف العقاري لمصلحته، وهو تحديد يزيل أي لبس قد ينشأ حول تحديد الطرف المخاطَب أصالة بالالتزام الضريبي.
إلا أن المسؤولية عن سداد الضريبة لا تقتصر في بعض الحالات على المتصرِف وحده، إذ أجازت ذات المادة تحميل المتصرف له جزءاً من هذه المسؤولية، على سبيل التضامن مع المتصرِف، وذلك في حالة واحدة محددة، إذا ثبت للهيئة أن المتصرف له كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة، وبهذا فإن مسؤولية المتصرف له ليست تلقائية، بل مرتبطة بثبوت تسببه في عدم السداد.
رابعًا: التصرفات العقارية المعفاة من الضريبة:
حرص النظام على تحديد حالات معينة من التصرفات العقارية تُعفى من الضريبة كليًا، مراعاةً لطبيعة هذه التصرفات أو الغاية منها، وذلك وفقًا لما نصت عليه المادة الثالثة من نظام ضريبة التصرفات العقارية.
فقد شمل الإعفاء الكلي التصرفات ذات الطابع الأسري والإرثي، كالتصرف العقاري في حالات قسمة التركة، والتصرف المنفذ تنفيذًا لوصية شرعية موثقة، والتصرف المقدم على سبيل الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، كما شمل التصرفات ذات الطابع الخيري والوقفي، ومنها التصرف الذي يتم دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك، والتصرف الذي يتم دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة نظامًا، والتصرف العقاري دون مقابل لشركة أو صندوق استثماري مملوك بالكامل بشكل مباشر أو غير مباشر من وقف عام أو خاص أو مشترك، بشرط استمرار هذه الملكية للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات.
وامتد الإعفاء ليشمل التصرفات المرتبطة بالجهات العامة، كالتصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو للجهات والمشروعات ذات النفع العام، والتصرف الصادر من جهة عامة بصفتها سلطة عامة، والتصرف الناتج عن نزع الملكية للمصلحة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار، كذلك راعت طبيعة التعاملات المالية والاستثمارية، فأُعفي التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار، والتصرف المؤقت بين الصندوق الاستثماري وأمين الحفظ أو العكس والتصرف الذي يُقدم اشتراكًا عينيًا في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وذلك كله وفقًا لأحكام نظام السوق المالية.
وفيما يتعلق بهيكلة الشركات والصناديق، أُعفي التصرف العقاري الذي يُقدم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للمدة التي تحددها اللائحة، والتصرف الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية، والتصرف من شخص طبيعي لشركة أو صندوق يملك فيه جميع الحصص أو الأسهم أو الوحدات، والتصرف بين شركة وأخرى تملك إحداهما جميع أسهم الأخرى، أو بين شركة وصندوق استثماري تملك الشركة جميع وحداته، أو بين شركات أو صناديق مملوكة بالكامل للشخص نفسه، وذلك بشرط استمرار الملكية دون تغيير للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات.
ولم يغفل النظام التصرفات ذات الطابع الدبلوماسي والقضائي، فأعفى التصرف العقاري الذي يكون أحد طرفيه حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة، بشرط المعاملة بالمثل، كما أعفى التصرف الذي يتم تنفيذًا لأمر بالبيع الجبري صادر من محكمة مختصة. وشمل الإعفاء أيضًا التصرف العقاري المؤقت الذي يكون الغرض منه استخدام العقار ضمانًا لتمويل أو ائتمان، ما لم يُنفذ بنقل الملكية نقلًا دائماً للممول أو الغير، والتصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة، متى كان العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادرًا له قرار ترخيص من الجهة المختصة، كما أعفى النظام حالة رد العقار المتصرف فيه لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق بالتراضي بين أطرافه، بشرط أن يتم ذلك خلال مدة لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ توثيق التصرف محل الإلغاء، وألا يطرأ أي تغيير على وصف العقار، وأن يُرد كامل قيمته.
وقد أحال النظام إلى اللائحة تحديد المعايير والضوابط التفصيلية للإعفاء الكلي في كل حالة من هذه الحالات، كما فتح المجال أمام إعفاءات إضافية كلية أو جزئية لتصرفات عقارية أخرى بخلاف ما ورد فيها، وذلك وفقاً لما يحدده مجلس الوزراء. وبذلك يتضح أن النظام جاء بمنظومة إعفاءات واسعة ومتنوعة، روعي فيها الطابع الأسري والخيري والوقفي والحكومي والاستثماري والتطويري للتصرفات العقارية، بما يحقق التوازن بين تحصيل الضريبة على التصرفات ذات الطابع التجاري، ومراعاة الحالات التي لا يقتضي فيها الأمر فرض عبء ضريبي عليها.
ماذا نقدّم لك في بان؟
بــــــان..
حيث الإبانة والوضوح |
يُسعدنا أن نقدّم لك حلولًا نظاميّة تسهل لك التصرّف في المجال العقاري، وفهمًا عميقًا لتفاصيل العقود المبرمة والنظام، وإيضاح حقك والترافع عنه.