المقدمة
يشكل تملك العقار في المملكة العربية السعودية أحد الموضوعات التي تحظى باهتمامٍ متزايد، لا سيما في ظل التطورات الاقتصادية والاستثمارية التي تشهدها المملكة العربية السعودية، وتزايد أعداد المقيمين من مختلف الجنسيات العاملين والمستثمرين فيها، وما ترتب عليها من تنظيمٍ أكثر إيضاحًا لحقوق غير السعوديين في التملك، إذ أن النظام السعودي أجاز للمقيم التملك في حالات محددة، ووضع له ضوابط وشروط تختلف بحسب صفة المقيم، والغرض من التملك، والموقع الجغرافي للعقار.
ومن هذا المنطلق، تتناول هذه المقالة مدى أحقية المقيم في تملك العقارات داخل المملكة العربية السعودية، وحدود هذا الحق، وأبرز القيود والاستثناءات التي قررتها الأنظمة ذات الصلة.
من هو المقيم؟
يُقصد بـ "المقيم": كل من يطلق عليه أيًّا من التصنيفات للفئات التالية:
- الأفراد المقيمين في المملكة العربية السعودية.
- الأفراد الحاصلين على الإقامة المميزة في المملكة العربية السعودية.
- الأفراد من خارج المملكة العربية السعودية.
- مواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
- الشركات والكيانات غير ربحية الغير سعودية.
- أشخاص ذوي اعتبارية تحددهم الأحكام المنظمة.
النطاق الجغرافي لتملك المقيم للعقار والاستثناءات الواردة على مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة:
اعتمد نظام تملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية على معيار النطاق الجغرافي في تنظيم الرسوم المفروضة على تصرفات غير السعودي في الحقوق العينية العقارية، فجعل استحقاق الرسوم مرتبطًا بموقع العقار، وحدد في اللائحة التنفيذية للنظام المدن التي تسري عليها هذه الرسوم وهي :
مدينة الرياض / مدينة جدة / مدينة مكة المكرمة / مدينة المدينة المنورة ، مع بيان المحافظات والمشاريع الكبرى التابعة لكل مدينة مفصلةً وموضحة في موقع عقارات السعودية التابع للهيئة العامة للعقار.
ولم يقتصر النظام ولائحته التنفيذية على تحديد النطاقات الجغرافية الخاضعة للرسوم، وإنما اشترط على التملك في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة شرط الإسلام وتحديد النطاق المكاني الخاص بالتملك في ذلك، وقرر النظام كذلك إعفاء عدد من التصرفات العقارية من هذه الرسوم متى توافرت الحالات المنصوص عليها نظامًا، ومنها التصرفات القضائية، وقسمة التركات، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتصرفات التي تتم دون مقابل للأوقاف أو للأشخاص ذوي الصفة الاعتبارية العامة، وقسمة العقار الشائع بين الشركاء، وغيرها من الحالات المنصوص عليها في النظام التي قرر النظام عدم إخضاعها للرسوم تحقيقًا لاعتبارات العدالة والمصلحة العامة.
كما استحدثت اللائحة التنفيذية متطلبات إجرائية تسبق تملك غير السعودي ذي الصفة الطبيعية غير المقيم في المملكة للعقار أو اكتسابه أي حق عيني عليه، إذ أوجبت عليه الحصول على الهوية الرقمية، وفتح حساب بنكي باسمه داخل المملكة، وإصدار رقم اتصال سعودي باسمه مرتبط بالهوية الرقمية، وذلك بهدف تعزيز موثوقية التعاملات العقارية، والتحقق من هوية المتعاملين، ورفع مستوى الشفافية والامتثال في السوق العقارية.
ويعكس هذا التنظيم توجه النظام الى ضبط تملك غير السعوديين للعقار، ليس فقط من خلال تحديد النطاقات الجغرافية والرسوم المستحقة والإعفاءات المقررة، وإنما أيضًا بفرض متطلبات إجرائية لازمة تضمن سلامة التعاملات العقارية، وتدعم كفاءة المنظومة التنظيمية بما يحقق التوازن بين تشجيع الاستثمار وحماية السوق العقارية.
الحقوق المرتبطة بالتملك “عينية أو غير عينية” وعدد العقارات المسموح بها
لم يقتصر النظام السعودي ولوائحه التنفيذية حق غير السعودي على تملك حق الملكية فحسب، وإنما أجاز له كذلك اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، وذلك وفقًا للشروط والضوابط التي قررها النظام واللائحة التنفيذية. ويختلف نطاق هذه الحقوق وحدودها باختلاف الفئات والتصنيفات، ويمكن بيانها على النحو الآتي:
- غير السعودي ذو الصفة الطبيعية غير المقيم: يحق له تملك العقار، ويجوز له اكتساب الحقوق العينية الأخرى المرتبطة بهذا العقار، على ألا يكون خارج النطاقات الجغرافية التي حددها النظام، مع استثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة فإنه يشترط لها شرط الإسلام.
- غير السعودي ذو الصفة الطبيعية المقيم في المملكة: يحق له تملك عقار واحد فقط مخصص لسكنه واكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه وفق الضوابط النظامية المقررة، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالنطاقات الجغرافية والاستعمالات التي حددها النظام واللائحة التنفيذية.
- الشركات غير المدرجة في السوق المالية السعودية المؤسسة وفق نظام الشركات: يجوز لها تملك العقار واكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه، بما في ذلك العقارات الواقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة داخل النطاق الجغرافي المحدد من النظام، كما يجوز لها تملك العقارات اللازمة خارج النطاق الجغرافي لمزاولة أنشطتها ولسكن العاملين، دون أن يحدد النظام عددًا معينًا للعقارات، وإنما يرتبط ذلك بحاجة النشاط.
- الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية، والصناديق الاستثمارية، والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظامًا: يجوز للشركات المدرجة تملك العقارات واكتساب الحقوق العينية الأخرى عليها في جميع أنحاء المملكة ، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة فإنه يشترط لها التملك للعقارات المخصصة لمقراتها أو فروعها، او بشرط تملك غير السعودي الواحد لنسبة لا تتجاوز 49% عن 5% من أسهم الشركة المدرجة، وذلك وفقًا لأحكام نظام هيئة السوق المالية ولوائحه التنفيذية والضوابط الصادرة عن هيئة السوق المالية، إذ لا تخضع الصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة لحدٍ أقصى فيما يتعلق بعدد العقارات التي يجوز لها تملكها او تحديد نطاق جغرافي معيّن لها وذلك وفق الضوابط والشروط المحددة الصادرة من هيئة السوق المالية.
- الشركات الغير سعودية والكيانات الغير ربحية الغير سعودية وأي شخص اعتباري غير سعودي يتم تحديده بقرار من مجلس الوزراء: يحق لهم تملك عقار واحد داخل النطاق الجغرافي المحدد من النظام ولائحته التنفيذية باستثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
- الفئات التي تتمتع بأنظمة خاصة، كحاملي الإقامة المميزة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي: يجوز لهم تملك العقار داخل النطاق الجغرافي المحدد من النظام ولائحته التنفيذية ويشترط لمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة شرط الإسلام، ويجوز لمواطن دول التعاون الخليجي التملك في خارج النطاق الجغرافي المحدد التملك للعقارات المبنية والأراضي لغرض السكن او الاستثمار وفق تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون للعقار، كما يشترط لحاملي الإقامة المميزة التملك خارج النطاق الجغرافي للأغراض السكنية والتجارية والصناعية وفق نظام الإقامة المميزة ويقتصر التملك في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة لحق الانتفاع فقط وفق نظام الإقامة المميزة.
ويلاحظ أن المنظم لم يقتصر على بيان من يحق له التملك، بل نظم كذلك طبيعة الحقوق التي يجوز اكتسابها، وحدد في بعض الحالات عدد العقارات المسموح بتملكها، كما ألزم بعض الفئات باستكمال متطلبات إجرائية، وأوجب تسجيل العقار أو الحق العيني في السجل العقاري، مؤكدًا أن تملك غير السعودي لا يترتب عليه أي حقوق أو امتيازات تتجاوز الحقوق المقررة نظامًا لمالك الحق العيني.
المدة المسموحة بالتملك؛ هل هي محدودة أو مطلقة؟
لم يتضمن نظام تملك غير السعوديين للعقار ولائحته التنفيذية نصًا يحدد مدة معينة لتملك غير السعودي للعقار أو لاكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه، ولم يرد في النظام أو لائحته التنفيذية ما يُلزم بانتهاء هذا الحق بمضي مدة معينة، ويُفهم من ذلك أن الحق، متى نشأ صحيحًا مستوفيًا شروطه وضوابطه، يبقى قائمًا ومستمرًا بطبيعته، على النحو الذي تُعرف به الحقوق العينية الأصلية، ما لم يطرأ عليه سبب من أسباب الزوال المقررة نظامًا كالتصرف فيه أو نزع ملكيته للمنفعة العامة.
وتجدر الإشارة إلى أن هذا الموضوع يظل مما تتناوله الأنظمة واللوائح بالتحديث والتطوير بحسب مقتضيات المصلحة العامة، ومن ثم فإن الرجوع عند التطبيق العملي إلى ما يصدر عن هيئة الخبراء بمجلس الوزراء، والهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية، يظل أمرًا لازمًا لضمان مواكبة أي مستجدات تنظيمية في هذا الشأن باعتبارها الجهات المختصة بنشر الأنظمة واللوائح والضوابط المنظمة لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية.
ختامًا
يتبيّن مما سبق أن النظام في المملكة العربية السعودية وازن بين تحفيز الاستثمار العقاري وصون السيادة الوطنية، من خلال أحكام واضحة وضوابط دقيقة تراعي اختلاف الفئات وأغراض التملك، وتبقى هذه الأحكام محل تطوير مستمر، مما يستوجب الرجوع دومًا إلى الأنظمة واللوائح النافذة، وما يصدر من تحديثات عن هيئة الخبراء بمجلس الوزراء، والهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية، فهي المرجع الأساسي لضمان صحة التطبيق والامتثال للأحكام النظامية.
ماذا نقدّم لك في بان؟
بــــــان..
حيث الإبانة والوضوح |
يُسعدنا أن نقدّم لك حلولًا نظاميّة تسهل لك التصرّف في المجال العقاري، وفهمًا عميقًا لتفاصيل العقود المبرمة والنظام، وإيضاح حقك والترافع عنه.